Передача квартиры: как правильно оформить и избежать ошибок

Когда вы покупаете квартиру, сделка не заканчивается на подписании договора. Передача квартиры, процесс официального перехода владения и контроля от продавца к покупателю. Также известен как акт приема-передачи, это критически важный этап, который многие игнорируют — и потом платят за это. Без чёткой передачи вы можете остаться с долгами за коммуналку, с повреждённым ремонтом или даже с незаконной перепланировкой, которую не видели до сделки.

Ключевой инструмент здесь — акт приема-передачи, документ, фиксирующий состояние квартиры, показания счетчиков и передачу ключей. Без него вы не можете доказать, что всё было в порядке на момент сделки. Многие думают: «Ну, мы же договорились, всё в порядке». Но в суде договорённости не работают — только бумаги. В акте нужно прописать: все ли ключи переданы, какие приборы учёта показывают, есть ли повреждения, есть ли мебель или техника, которая осталась. Если вы не проверили воду, свет и газ — вы рискуете заплатить за то, что использовал предыдущий собственник. Показания счетчиков — это не формальность, а защита от доначислений. Банки и нотариусы часто не напоминают об этом, но 92% споров после сделки связаны именно с неправильно зафиксированными показаниями.

Ещё один важный элемент — обременения, юридические ограничения на праве собственности, такие как аресты, ипотеки или договоры аренды. Даже если вы сняли обременение в Росреестре, оно может оставаться в системе банка. Поэтому перед передачей квартиры проверьте ЕГРН заново — прямо перед подписанием акта. Если в квартире живёт арендатор, убедитесь, что договор расторгнут или перезаключён на вас. Иначе вы купите не квартиру, а проблему, которая будет жить в ней годами.

Не забывайте про техническое состояние. Даже если вы не эксперт, осмотрите стены, полы, трубы, окна и вентиляцию. Попросите продавца включить воду и проверить, нет ли течей. Запишите всё на видео — это ваша страховка. Если вы покупаете квартиру с ремонтом, укажите в акте, что он передаётся «в текущем состоянии» — иначе потом начнутся претензии.

Всё это — не бюрократия. Это защита. В 2025 году мошенники стали хитрее, а проверки — строже. Один неподписанный акт, одна неверная цифра в показаниях счетчиков — и вы можете потерять тысячи рублей на оплате чужих долгов или на ремонте, который не был вашей виной. Передача квартиры — это не ритуал, это ваша последняя точка контроля. После неё вы уже не можете требовать ничего от продавца. Поэтому сделайте всё правильно — с документами, с проверками, с доказательствами.

В подборке ниже — пошаговые инструкции, как оформить передачу квартиры без рисков, как зафиксировать показания счетчиков, как проверить, что обременения сняты, и что делать, если продавец отказывается подписывать акт. Вы найдёте реальные примеры, чек-листы и ошибки, которые ловят даже опытных покупателей.