Прогрессивная шкала НДФЛ: как она работает и как влияет на продажу недвижимости

Когда вы продаете квартиру, вы платите налог — НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с прибыли от продажи имущества. Также известный как подоходный налог, он стал сложнее с 2025 года — теперь применяется прогрессивная шкала НДФЛ, система налогообложения, при которой ставка растет с увеличением дохода. До 2,4 млн рублей дохода налог остается 13%, а свыше — уже 15%. Это значит, что если вы продали квартиру за 5 млн, часть прибыли облагается по более высокой ставке.

Эта шкала напрямую связана с тем, как вы считаете доход. Если вы не используете налоговый вычет в 1 млн рублей, налог считают от полной суммы сделки. Но если вы купили эту же квартиру за 3 млн, вы можете уменьшить налог не на 1 млн, а на сумму, которую реально потратили — и тогда налог может вообще не возникнуть. Многие не знают, что расходы на ремонт, оценку, нотариуса и даже услуги риелтора можно включить в расходы, если есть чеки и договоры. Это не теория — это закон, и его активно используют те, кто продает недвижимость без переплат.

Прогрессивная шкала НДФЛ не работает в вакууме. Она связана с кадастровой стоимостью, официальной оценкой недвижимости, которую использует налоговая для расчета минимальной цены сделки. Если вы продаете квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать доход по этой цифре — даже если вы реально получили меньше. Это ловушка, в которую попадают те, кто думает, что «договорились с покупателем». А вот вычет при продаже квартиры, право уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн рублей или на фактические расходы — это ваша защита. Его можно применять раз в год, и он работает как щит: если вы платите 13%, вы получаете обратно до 130 тысяч рублей. Если 15% — до 150 тысяч. Важно: вычет не автоматический. Его нужно заявить в декларации 3-НДФЛ.

Все, что вы найдете ниже — это реальные примеры, как люди избегали переплат, как проверяли кадастровую стоимость, как собрали документы на ремонт, чтобы снизить налог на сотни тысяч. Здесь нет теории про «важно знать» — только то, что работает на практике в 2025 году. От того, как вы оформите акт приема-передачи, до того, как подадите декларацию — всё связано. И если вы продаете квартиру, эти статьи — не просто информация. Это способ сэкономить деньги, которые и так уходят на налоги, ипотеку и ремонт.