Проверка квартиры: как не попасться на мошенников и сделать безопасную сделку

Когда вы покупаете квартиру, проверка квартиры, комплексная процедура подтверждения прав собственности, отсутствия долгов и юридической чистоты объекта. Также известна как due diligence, она — ваша последняя и самая важная защита перед тем, как отдать деньги. Многие думают, что достаточно посмотреть на договор и паспорт продавца. Но этого мало. Без проверки через ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости, где хранятся все данные о правах на жильё, обременениях и исторических изменениях вы рискуете купить квартиру, которая уже продана три раза, заложена банку или принадлежит не тому человеку, кто стоит у двери.

Следующий ключевой элемент — проверка собственника, установление личности владельца и подтверждение, что он действительно имеет право распоряжаться квартирой. В 2025 году мошенники используют поддельные документы, украденные паспорта и даже фальшивые доверенности. Как их отличить? Сравните данные из выписки ЕГРН с паспортом. Проверьте, не было ли изменений в собственности за последние полгода — частые переоформления могут быть признаком проблем. А ещё — ищите несовершеннолетних, бывших супругов или лиц с ограниченной дееспособностью. Если кто-то из них был собственником, сделка требует согласия опеки. Без этого её просто не зарегистрируют.

Не забывайте про обременения на квартиру, юридические ограничения, которые могут блокировать вашу сделку: ипотека, арест, рента, договор аренды до 2030 года. Даже если продавец говорит, что ипотека закрыта, вы должны увидеть подтверждение в ЕГРН. Банк может не снять обременение сразу после погашения — и тогда вы купите квартиру с долгом, который будет на вас. А если там живёт арендатор с долгосрочным договором — вы не сможете его выселить, пока не пройдёт срок. Проверка обременений — это не формальность. Это ваша страховка от потери денег и времени.

Проверка квартиры — это не один шаг, а цепочка: выписка из ЕГРН, сверка личности, анализ обременений, проверка на судебные дела, сверка по кадастровой карте. Каждый этап отсекает риски. Всё это можно сделать за день, если знать, куда смотреть. И если вы пропустите хотя бы один пункт — вы рискуете вложить сотни тысяч рублей в то, что в итоге окажется не вашим.

В подборке ниже — реальные инструкции от тех, кто уже прошёл через это. Как получить выписку из ЕГРН без посредников, как распознать поддельный документ, как проверить, не заложена ли квартира, и почему даже самая дешёвая сделка может обойтись вам в десятки тысяч рублей, если вы не сделали проверку. Здесь нет теории — только проверенные шаги, которые спасли людей от потери денег, дома и даже свободы.