Согласование ипотеки: что нужно знать перед подачей заявки

Согласование ипотеки — это процесс, когда банк, финансовая организация, которая выдает кредит под залог недвижимости решает, стоит ли давать вам деньги на покупку жилья. Это не формальность — это проверка вашей платежеспособности, чистоты сделки и надежности как заемщика. Многие думают, что если есть доход и первоначальный взнос, то одобрение гарантировано. Но на практике отказы бывают даже у тех, кто всё сделал «по книжке».

В процессе согласования ипотеки банк смотрит не только на зарплату. Он проверяет историю кредитов, все прошлые займы, просрочки и текущие обязательства, даже если они были закрыты год назад. Если вы когда-то брали микрозайм и не успели вовремя оплатить — это может стать причиной отказа. Также банк изучает документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, наличие обременений, историю собственников. Даже если квартира кажется идеальной, но у неё 12 собственников или прошлые сделки были подозрительными — кредит могут не дать.

Согласование ипотеки требует не только правильных бумаг, но и правильного подхода. Не подавайте заявку, если у вас есть открытые кредиты с высоким ежемесячным платежом — банк посчитает, что вы перегружены. Не скрывайте дополнительные источники дохода — если они есть, лучше показать. И не пытайтесь «подогнать» документы: банки сейчас используют автоматизированные системы, которые легко выявляют фальшивки. Лучше потратить неделю на сбор честных документов, чем месяц на попытки обойти систему.

Сегодня, в 2025 году, банки стали ещё строже. Они смотрят не только на вашу текущую работу, но и на стабильность за последние два года. Если вы сменили три работы за год — это красный флаг. Если вы самозанятый — нужны выписки из налоговой и подтверждение дохода за полгода. Даже если вы получаете зарплату в конверте, но не можете её официально подтвердить — ипотеку не дадут. Всё, что не в системе, банк не видит. А то, что не видит — не одобряет.

В этом разделе вы найдёте реальные примеры, как проходило согласование ипотеки в разных ситуациях: с господдержкой, с маткапиталом, на новостройку с эскроу, при продаже ипотечной квартиры. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, какие документы реально нужны, какие ошибки чаще всего приводят к отказу, и как подготовиться так, чтобы банк не просто одобрил, а дал лучшие условия.