Согласование опеки: как пройти процедуру и не допустить ошибок

Когда речь идёт о продаже квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок или человек, находящийся под опекой, согласование опеки, юридическая процедура, требующая одобрения органов опеки на любые сделки с имуществом, принадлежащим подопечному. Также известно как разрешение опеки, это не просто формальность — это защита прав самых уязвимых участников сделки. Без этого согласования Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности, даже если все остальные документы в порядке. Многие считают, что если ребёнок прописан в квартире, но не является собственником, то согласование не нужно — это ошибочное представление. Достаточно, чтобы ребёнок был зарегистрирован в квартире, и органы опеки уже имеют право требовать проверки сделки. Особенно это касается случаев, когда квартира была приобретена с использованием материнского капитала — в таких ситуациях дети становятся собственниками по закону, и любая продажа требует обязательного одобрения.

Согласование опеки — это не просто подача бумаг. Это процесс, где главный вопрос: опекунство, юридический статус лица, назначенного законом для защиты интересов несовершеннолетнего или недееспособного. Опекун не может просто продать квартиру и потратить деньги на свои нужды. Он обязан доказать, что новое жильё не хуже — по площади, местоположению, условиям проживания. Если вы продаете квартиру, чтобы купить другую, органы опеки требуют, чтобы доля ребёнка в новой квартире была не меньше, чем в старой. Иногда они требуют даже большую долю. Если вы хотите просто сменить город — придётся открыть счёт в банке, на который поступят деньги от продажи, и только после этого сделка будет одобрена.

Часто люди сталкиваются с тем, что согласование опеки тянется месяцы. Почему? Потому что не подготовили документы. Нужны: выписка из ЕГРН, справка о регистрации ребёнка, кадастровый паспорт, проект договора купли-продажи, документы на новое жильё (если оно уже есть), и даже справка из школы или детского сада. Если вы не можете сразу предоставить всё — оформите предварительное согласование. Это сэкономит вам недели. Также важно понимать, что Росреестр, государственный орган, регистрирующий права на недвижимость и контролирующий соблюдение законов при сделках с жильём не проверяет согласование опеки сам — он просто сверяет наличие печати и подписи органа опеки в документах. Без неё — отказ в регистрации. Никаких исключений.

Если вы покупаете квартиру, где есть несовершеннолетний собственник — проверьте, есть ли у продавца разрешение от опеки. Без него сделка может быть признана недействительной даже спустя годы. Многие покупатели не знают этого и попадают в ловушку: они заплатили, переехали, а потом выясняется, что сделка незаконна. Не рискуйте. Запросите копию решения органа опеки — и проверьте её по номеру на сайте местной администрации. Это займёт 10 минут, но сохранит вам тысячи рублей и нервы.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные кейсы, пошаговые инструкции и ловушки, которые встречаются при продаже квартир с участием детей и опекунов. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. От того, как вы оформите согласование опеки, зависит, пройдёт ли сделка вообще. И не забудьте: даже если ребёнок прописан в квартире, но не собственник — органы опеки могут потребовать согласования. Не ждите, пока вас попросят. Действуйте заранее.