Учет расходов инвестиционной недвижимости: как не переплатить налог и увеличить прибыль

Когда вы покупаете недвижимость не для себя, а чтобы заработать — это уже инвестиционная недвижимость, объект, приобретённый с целью получения дохода через аренду или перепродажу. Также известен как доходная недвижимость, он требует другого подхода к учёту, чем покупка жилья для проживания. Многие думают, что достаточно просто купить квартиру, сдать её и ждать дохода. Но настоящая прибыль начинается с правильного учёта всех расходов — иначе вы просто платите налоги с прибыли, которой на самом деле не было.

Вот что реально влияет на вашу чистую прибыль: расходы на оценку, оплата услуг оценщика перед продажей или оформлением ипотеки, нотариальные услуги, заверение договоров, согласований, выписок из ЕГРН, оплата риелтора, ремонт перед сдачей, коммунальные платежи до выезда арендатора, страхование, даже плата за выезд юриста на сделку. Эти траты не просто «мелочь» — они уменьшают налогооблагаемую базу. В 2025 году вы можете уменьшить налог с продажи на сумму всех подтверждённых расходов, а не только на стандартный вычет в 1 миллион рублей. Если вы купили квартиру за 5 миллионов, потратили 200 тысяч на ремонт, 15 тысяч на оценку и 8 тысяч на нотариуса — вы можете вычесть все 5,223 миллиона из суммы продажи. Это может сэкономить вам до 450 тысяч рублей.

Но здесь кроется ловушка: не все траты признают. Счёт за электричество, покупка мебели, оплата клининга — это не расходы на приобретение, а бытовые затраты. Налоговая принимает только документы, прямо связанные с сделкой: договоры с оценщиком, квитанции нотариуса, чеки на оплату услуг юриста, выписки из банка с пометкой «оплата за сопровождение сделки». Если вы не сохранили чеки — вы теряете право на вычет. И да, в 2025 году проверяют это жёстко — даже если вы продали квартиру через год, а не через пять.

Самый простой способ не потерять деньги — вести отдельную папку с чеками с момента покупки. Даже если вы не планируете продавать в ближайшие два года. Потому что рынок меняется: сегодня вы сдаёте в аренду, завтра решаете продать. И если у вас есть все документы — вы не просто платите меньше налогов. Вы получаете больше чистой прибыли. Это не теория. Это реальные цифры, которые работают в Тюмени, Екатеринбурге, Казани и других городах. Люди, которые ведут учёт, получают на 20–30% больше от продажи, чем те, кто просто надеется на «вычет в 1 млн».

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как правильно учесть все расходы, какие документы сохранять, как не попасться на шаблонные отчёты оценщиков и как использовать расходы, чтобы снизить налог даже при продаже квартиры, купленной в ипотеку. Здесь нет общих фраз — только то, что работает на практике в 2025 году.