Срок подачи декларации при продаже квартиры в 2025 году: когда подавать и сколько штраф за опоздание

Продали квартиру в 2024 году? Забыли про декларацию? Не переживайте - вы не одиноки. В 2023 году почти 2,1 миллиона россиян получили уведомления от ФНС из-за несвоевременной подачи декларации 3-НДФЛ. Многие думают: «Если я не платил налог - зачем подавать?» Но это ошибочное мнение. Даже если налог нулевой, декларацию нужно подать - иначе штраф будет как за уклонение.

Когда именно нужно подать декларацию?

Срок подачи декларации 3-НДФЛ после продажи квартиры - 30 апреля года, следующего за годом продажи. То есть, если вы продали квартиру в 2024 году, подать документы нужно до 30 апреля 2025 года. Это жесткое правило, прописанное в статье 229 Налогового кодекса РФ.

Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день. В 2025 году 30 апреля - среда, так что никаких переносов не будет. Не откладывайте на последний день - серверы ФНС перегружаются, и вы рискуете не успеть загрузить документ.

Важно: дата, которая считается, - это не день подписания договора, а дата регистрации сделки в Росреестре. Проверьте выписку из ЕГРН: именно там указана точная дата перехода права собственности. Если вы продали квартиру 28 декабря 2024 года, а регистрация прошла 5 января 2025 года - доход считается полученным в 2025 году. Декларацию тогда нужно подать до 30 апреля 2026 года.

Нужно ли подавать декларацию вообще?

Не всегда. Есть три случая, когда декларация не нужна:

• Квартира была в вашей собственности 5 лет и более (если куплена после 1 января 2016 года).
• Квартира была получена по наследству, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания или как подарок от близкого родственника - тогда достаточно 3 лет владения.
• Вы продали квартиру за сумму менее 1 миллиона рублей. Даже если владели меньше 3 лет - налог не платите, декларацию подавать не обязаны.

Если квартира куплена до 2016 года - минимальный срок владения - 3 года. Это не изменилось. А вот если купили в 2020 году - вам нужно дождаться 2025 года, чтобы избежать налога.

Самая частая ошибка: люди думают, что если купили квартиру за 2 миллиона, а продали за 1,8 миллиона - налога нет. Нет. Налоговая берет за основу кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость 2,5 млн, то минимальная сумма для налогообложения - 1,75 млн. Продали за 1,6 млн? Тогда налоговая все равно считает, что вы получили 1,75 млн. Это важно.

Как считать налог?

Налог - 13% от дохода. Но вы имеете право на имущественный вычет - 1 миллион рублей. То есть, если продали квартиру за 3,5 млн, вычитаете 1 млн - налог платите с 2,5 млн, то есть 325 000 рублей.

А если продали за 800 тысяч? Тогда вычет полностью покрывает доход - налог нулевой. Но декларацию все равно подавать нужно, чтобы официально зафиксировать право на вычет. Иначе ФНС может сочтет это укрытием дохода.

Сколько реально платят? По данным ФНС, в 2023 году средний налог с продажи квартиры - 112 000 рублей. Большинство платят от 50 до 200 тысяч. Если вы продаете квартиру в Тюмени или другом городе с низкой кадастровой стоимостью - шансы остаться без налога выше.

Штрафы за опоздание: сколько реально заплатить?

Штраф за несвоевременную подачу декларации - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Но есть границы:

• Минимум - 1000 рублей, даже если налог нулевой.
• Максимум - 30% от суммы налога.

Пример: вы должны были подать декларацию до 30 апреля 2025 года, но сделали это 15 июня - просрочка 1,5 месяца. Налог - 120 000 рублей. Штраф: 5% × 2 месяца = 10% от 120 000 = 12 000 рублей. Это меньше 30%, значит - платите 12 000.

Если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили налог до 15 июля - штрафа не будет. Зато начислят пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день задержки. В 2025 году ставка - 15%, значит, пени - 0,05% в день. На 100 000 рублей задолженности - 50 рублей в день. За месяц - 1500 рублей. Это дешевле штрафа, но лучше не рисковать.

Реальный случай: пользователь из Тюмени продал квартиру в 2023 году, забыл про декларацию, подал в феврале 2025-го - просрочка 9 месяцев. Налог - 77 000 рублей. Штраф - 30% от 77 000 = 23 100 рублей. Плюс пени за неуплату - еще 4 200 рублей. Итого - почти 28 тысяч за то, что не открыл личный кабинет ФНС.

Как подать декларацию - пошагово

Подать 3-НДФЛ можно тремя способами: лично в налоговой, через почту или онлайн. Лучший вариант - онлайн. Это быстро, бесплатно и без очередей.

1. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Если нет аккаунта - зарегистрируйтесь на Госуслугах и привяжите его.
2. Выберите «Подать декларацию» → «3-НДФЛ».
3. Система предложит шаблон. Укажите: дату регистрации сделки, сумму сделки, кадастровую стоимость (можно скопировать из ЕГРН), и примените имущественный вычет в 1 млн рублей.
4. Проверьте расчеты. Система сама посчитает налог, но вы должны убедиться, что кадастровая стоимость не завышена.
5. Подпишите электронной подписью (если нет - можно подписать через мобильное приложение «ФНС России»).
6. Отправьте. Система выдаст уведомление об успешной отправке - сохраните его.

Все это занимает 15-25 минут. Никаких бланков, никаких ксероксов. В 2025 году 87% деклараций подаются онлайн - это норма, а не исключение.

Что еще важно знать?

Документы не нужны при онлайн-подаче. ФНС сама получает данные о сделке из Росреестра. Вам нужно только подтвердить сумму и применить вычет. Но если вы продавали квартиру с ипотекой или покупали ее с переплатой - сохраните договоры и платежки. На случай проверки.

Даже если налог нулевой - подавайте декларацию. Это не просто формальность. Это защита. Если вы не подали, а ФНС узнала о сделке через Росреестр - она автоматически начислит штраф. А если вы подали - и указали вычет - у вас есть документ, что вы действовали по закону.

Проверяйте кадастровую стоимость. Она часто завышена. Например, квартира в Тюмени с кадастровой стоимостью 3 млн рублей, а реальная рыночная - 1,8 млн. С ФНС вы можете оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре. Это займет 1-2 месяца, но сэкономит тысячи рублей.

С 2026 года все будет автоматически. ФНС планирует интегрировать данные Росреестра, ЕГРН и банки в единую систему. В будущем вы просто получите уведомление: «Вы продали квартиру. Налог - 45 000 рублей. Оплатите до 15 июля». Но пока - пока вы сами не подадите, вас не спросят.

Что делать, если уже просрочили?

Не паникуйте. Подавайте декларацию как можно скорее - даже если прошло полгода. Чем позже - тем больше штраф. Но если вы подаете добровольно, до начала проверки, штраф будет минимальным - 1000 рублей, если налог нулевой, или 5% за первый месяц.

Если ФНС уже прислала уведомление - не игнорируйте. Ответьте в течение 10 дней. Приложите декларацию и объяснение. Иногда штраф снимают, если докажете, что не знали о необходимости подачи (например, если вы пенсионер или впервые продаете недвижимость).

В 2025 году в Тюмени уже начали рассылать уведомления через «Госуслуги». Если вы получили такое сообщение - это не спам. Это напоминание. Ответьте на него - и избежите штрафа.