Залоговая квартира: что нужно знать перед покупкой и как избежать рисков

Когда вы покупаете залоговую квартиру, недвижимость, на которую наложено обременение в пользу банка до полного погашения ипотеки. Также известная как ипотечная квартира, она может показаться выгодной из-за низкой цены — но за этим скрываются риски, о которых многие не знают.

Самое главное — это обременение, юридическое ограничение, которое не даёт собственнику свободно распоряжаться недвижимостью. Даже если продавец говорит, что ипотека уже погашена, вы обязаны проверить это в ЕГРН, единой базе, где хранятся все сведения о правах и ограничениях на недвижимость. Без выписки из ЕГРН вы рискуете купить квартиру, которая ещё формально принадлежит банку — и тогда сделка может быть аннулирована, а деньги — потеряны.

Ещё один важный момент: продажа ипотечной квартиры, процедура, при которой новый покупатель становится новым заемщиком, а старый — освобождается от обязательств. Это не просто передача ключей. Здесь нужна схема с эскроу-счетом или прямое погашение кредита банком через расчётный счёт. Если продавец предлагает «просто перевести деньги ему на карту» — это красный флаг. Банк может не снять обременение, и вы окажетесь в юридической ловушке.

Не забывайте про залогодателя, того, кто взял ипотеку и теперь продаёт квартиру. У него могут быть просрочки, судебные дела, аресты — всё это отразится в ЕГРН. Проверьте не только квартиру, но и самого собственника: есть ли у него долги, алименты, судимости. Иногда продавец — не собственник, а просто человек по доверенности. Это ещё один повод требовать полную выписку и сверять паспортные данные с записями в реестре.

Многие думают, что залоговая квартира — это только вторичка. Но в новостройках тоже всё чаще встречаются объекты под залогом: застройщик использует ипотечные средства, и пока дом не сдан, квартиры формально принадлежат банку. Тут важен не только ЕГРН, но и договор с застройщиком — нужно убедиться, что эскроу-счёт открыт и деньги идут только на строительство, а не в карман мошенника.

Покупка залоговой квартиры — это не про скидку. Это про уверенность. Вы должны знать, где и как проверить обременение, как правильно оформить оплату, и кто несёт ответственность за снятие ограничений. Ни один риелтор не заменит вам выписку из ЕГРН. Ни один обещание «всё уладим» не защитит вас, если банк не подтвердит погашение кредита. Здесь нет места доверию — только документы, проверки и чёткие шаги.

В подборке ниже — всё, что нужно, чтобы не просто купить квартиру, а сделать это безопасно. От пошаговых инструкций по проверке обременения до реальных кейсов, где люди потеряли деньги из-за неправильной сделки. Здесь вы найдёте, как правильно оформить акт приёма-передачи, как снять обременение перед продажей, и как не попасться на уловки недобросовестных продавцов. Всё — на практике, без воды, только то, что работает.