ФСБУ 6/2020: что это такое и как это влияет на покупку недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, вы редко задумываетесь о том, ФСБУ 6/2020, Федеральный стандарт бухгалтерского учета, регулирующий порядок определения стоимости недвижимости для целей налогообложения и сделок — но именно он определяет, сколько вы заплатите за налог и насколько честно оценена ваша квартира. Это не просто бумага из Минфина — это правило, которое влияет на вашу ипотеку, налог с продажи и даже на то, сможете ли вы получить вычет. Если оценщик в вашей сделке использовал старые методы — вы рискуете переплатить налог или не получить полный вычет.

ФСБУ 6/2020 требует, чтобы оценка недвижимости основывалась на рыночной стоимости, реальной цене, по которой объект реально продаётся в конкретном регионе и сегменте, а не на завышенной кадастровой стоимости. До этого многие банки и налоговые службы считали цену по кадастру — даже если квартира продавалась на 30% дешевле. Теперь оценщик обязан учитывать реальные сделки, состояние дома, этаж, вид из окна и даже шум с улицы. Если вы видите отчет, где все квартиры в доме оценены одинаково — это шаблон. А шаблон — это нарушение ФСБУ 6/2020. И если вы купите квартиру на основе такого отчета, вас могут оштрафовать за завышенную базу налога.

Это особенно важно, если вы продаете квартиру, которую держали меньше минимального срока. С 2025 года налог считают по прибыли — и если кадастровая стоимость в 2 раза выше реальной, вы можете заплатить налог с 1,5 млн рублей прибыли, хотя реально получили 500 тысяч. Отчет об оценке, документ, составленный по правилам ФСБУ 6/2020 и содержащий детальный анализ аналогичных сделок — ваша защита. Без него вы не сможете подтвердить расходы при продаже и не сэкономите на налоге. Даже если вы не продаете — при оформлении ипотеки банк может потребовать новый отчет, чтобы пересчитать сумму кредита. И если вы купили квартиру с перепланировкой, но оценщик не учел это — вы рискуете получить штраф от Росреестра.

ФСБУ 6/2020 не меняет закон, но меняет то, как его применяют. Он заставляет оценщиков работать честно, а покупателей — требовать доказательства. Если вы видите, что оценка не совпадает с ценой в объявлении — не бойтесь спрашивать, почему. Проверьте, есть ли в отчете адреса реальных продаж, фотографии аналогов, расчеты по коэффициентам. Если нет — это не отчет, это формальность. И именно такие формальности ломают сделки, ведут к доначислениям и ставят под угрозу ваш капитал. В коллекции ниже — пошаговые инструкции, как проверить отчет об оценке, как использовать ФСБУ 6/2020 для снижения налога и как не попасться на шаблонные документы, которые кажутся легальными, но на деле — ловушка.