Ипотечная сделка: как пройти её без ошибок и переплат

Когда вы берёте ипотечная сделка, процесс покупки жилья с привлечением банковского кредита, при котором недвижимость становится залогом до полного погашения долга. Также известна как кредитная сделка с залогом недвижимости, она — один из самых распространённых способов приобрести квартиру в России. Без неё миллионы семей не смогли бы купить жильё, но именно из-за её сложности многие попадают в ловушки: переплачивают за страхование, не понимают, как снять обременение, или теряют деньги на неправильно оформленной переуступке ДДУ.

В ипотечной сделке ключевую роль играют три элемента: залоговая квартира, недвижимость, которая становится обеспечением по кредиту и не может быть продана без согласия банка до погашения долга, эскроу-счет, безопасный счёт, на который банк перечисляет деньги только после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы защитить покупателя от обмана застройщика и страхование при ипотеке, обязательный для банка вид защиты, который включает страхование самого жилья и, по желанию, жизни заемщика. Без понимания этих терминов вы рискуете не только переплатить, но и потерять квартиру. Например, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, которая ещё в залоге у другого банка — это не просто формальность, а целый процесс согласования, который требует точных сроков и документов. А если вы берёте ипотеку на новостройку — без эскроу-счёта вы рискуете остаться без денег и без квартиры, если застройщик обанкротится.

В 2025 году правила изменились: теперь при продаже ипотечной квартиры нужно чётко понимать, как снять обременение, когда платить налог с продажи и как использовать вычеты. Многие думают, что ипотечная сделка — это просто подпись в банке и получение ключей. На деле это цепочка из десятков шагов: проверка истории прав по ЕГРН, согласование с банком, оформление акта приёма-передачи, страхование, регистрация в Росреестре и контроль за переводом средств. Один пропущенный документ — и сделка висит месяцами. Или хуже — её аннулируют. В нашей подборке вы найдёте пошаговые инструкции по каждому этапу: от того, как проверить квартиру на залог, до того, как оформить ипотечные каникулы, если потеряете работу. Здесь нет теории — только то, что работает на практике, с реальными примерами и ловушками, которые не пишут в рекламе банков.