Как легально сдавать квартиру: налоги, договоры и проверки в 2025 году

Когда вы сдаёте квартиру, это не просто дополнительный доход — это налоговая обязанность, обязательный платёж государству за полученный доход от аренды жилья. Также известный как налог с арендных доходов, он не исчезает, если вы не подаёте декларацию. Многие думают, что если арендатор платит наличными и никто не знает — всё ок. Но в 2025 году ФНС получает данные от банков, управляющих компаний и даже от порталов с объявлениями. И если вы не платите — это не просто риск, а нарушение, за которое штрафуют до 40% от суммы укрытого дохода.

Чтобы сдавать квартиру без головной боли, нужно три вещи: договор аренды, официальный документ, который фиксирует условия сдачи и защищает обе стороны. Также известный как договор найма жилого помещения, он не обязателен по закону, но без него вы не сможете доказать доход, не сможете получить вычеты и легко попадёте в суд, если арендатор устроит беспорядок или не заплатит. Второе — проверка арендатора, процесс, который помогает избежать мошенников, нелегальных субаренд и тех, кто сдаёт вашу квартиру дальше в краткосрочную аренду. Также известный как онбординг арендатора, он включает проверку паспорта, трудовой книжки, кредитной истории и даже соцсетей. Третье — регистрация аренды, процедура, при которой вы официально уведомляете государство о факте сдачи жилья. Также известный как учёт арендных отношений, она не требуется по закону, если срок меньше года, но если вы хотите легально применить налоговый вычет или уменьшить налог на 20% через самозанятость — без регистрации не обойтись.

Сдавать квартиру легально — это не про сложные бухгалтерские схемы. Это про чёткие шаги: заключаете договор, проверяете человека, выбираете способ налогообложения — либо 13% НДФЛ по декларации 3-НДФЛ, либо 4% как самозанятый через приложение «Мой налог». Первый вариант подходит, если у вас один объект и вы не хотите заморачиваться с регистрацией. Второй — если вы сдаёте несколько квартир или хотите платить меньше и не сдавать декларации. В 2025 году не существует «серой зоны»: если вы получаете деньги на карту — они видны. Если сдаёте через агентство — они отчитываются. Если сдаёте наличными — ФНС может запросить данные у банка по подозрению в уклонении. Лучше платить 4% или 13% заранее, чем потом тратить месяцы на разбирательства.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции: как составить договор, который не отменят в суде; как проверить арендатора, чтобы не остаться без квартиры и без денег; как выбрать между самозанятостью и НДФЛ; как избежать штрафов за несвоевременную регистрацию; и что делать, если арендатор сдаёт вашу квартиру дальше — это законно или нет. Здесь нет теории, только то, что работает в реальных городах России — от Москвы до Владивостока. Выберите правильный путь — и сдача квартиры станет не стрессом, а стабильным доходом.