Как не платить налог за квартиру: законные способы и вычеты 2025 года

Когда вы продаете квартиру, налог с продажи недвижимости, обязательный платеж при получении дохода от продажи жилья, который в 2025 году рассчитывается по новым правилам. Также известен как НДФЛ, он не всегда обязателен — если вы знаете, как им воспользоваться. Многие думают, что налог — это неизбежная плата за продажу, но это не так. Есть законные пути, чтобы снизить его до нуля — и они работают, если действовать вовремя и правильно.

Главное правило: если вы владели квартирой больше минимального срока, налог не платите. Для квартир, купленных до 2016 года — три года, для тех, что купили позже — пять. Но есть исключения: если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника или по программе улучшения жилищных условий — срок сокращается до трёх лет. Это не уловка, а прямая норма Налогового кодекса. Даже если вы продали её за миллион, а купили за 800 тысяч — если срок прошёл, налога нет. Налоговый вычет, фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Также известен как имущественный вычет, он позволяет снизить налог до нуля даже при продаже за большую сумму — до 1 миллиона рублей на одну квартиру. Например, если вы продали квартиру за 4,5 млн, вычитаете 1 млн — налог платите только с 3,5 млн. А если купили её за 2 млн и продали за 2,1 млн — налога вообще нет, потому что доход не превысил вычет.

Ещё один способ — кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, которую использует государство для расчета налогов. Также известен как ставка налога на недвижимость, она влияет на размер налога, если вы не используете вычет. С 2025 года налог считается не от реальной цены сделки, а от 70% кадастровой стоимости, если она выше. Это значит, что если вы продали квартиру за 3 млн, а её кадастровая стоимость — 5 млн, налог считается не с 3 млн, а с 3,5 млн (70% от 5 млн). Но если вы подтвердите расходы на покупку — например, договор купли-продажи и платежки — вы можете уменьшить налог на сумму, которую реально потратили. Это работает, если вы купили квартиру дороже, чем 70% кадастровой стоимости. Никаких подделок, никаких схем — только документы и закон.

Если вы купили квартиру в ипотеку — вы получаете ещё один вычет: на проценты по кредиту. Он не отменяет налоговый вычет при продаже, а работает отдельно. То есть вы можете вернуть 13% от 2 млн рублей потраченных на покупку и ещё 13% от 3 млн рублей уплаченных процентов — это до 650 тысяч рублей. И при этом, если продадите квартиру через пять лет — налога не будет. Это не миф, это реальные цифры, которые миллионы россиян используют каждый год.

Не нужно искать лазейки. Нужно просто знать правила. В этой подборке — пошаговые инструкции, реальные примеры и ошибки, из-за которых люди платят лишнее. Здесь вы найдёте, как правильно заполнить декларацию, как проверить кадастровую стоимость, как использовать вычет при продаже ипотечной квартиры, и почему даже при продаже за 1 рубль нужно подавать декларацию. Всё, что нужно, чтобы не платить налог за квартиру — не потому что вы обманываете, а потому что вы знаете, как работать с законом.