Налог с аренды квартиры: как не переплатить и что нужно знать в 2025 году

Когда вы сдаёте квартиру в аренду, налог с аренды квартиры, обязательный платеж, который взимается с дохода от сдачи жилья в России. Также известен как НДФЛ с аренды, он не зависит от того, сколько вы зарабатываете — важно, что вы получаете деньги за использование жилья. Многие думают, что если арендатор платит наличными и не требует чека, то налога нет. Это опасное заблуждение. ФНС получает данные из ЕГРН, банков, управляющих компаний и даже от соседей — игнорировать налог не получится.

Если вы физическое лицо и не зарегистрированы как самозанятый, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, форму, в которой вы сообщаете государству о доходах от сдачи жилья до 30 апреля следующего года и заплатить 13% от полученного дохода. Сумма считается от всей арендной платы — без вычета на ремонт, коммуналку или агентское вознаграждение. Но есть лайфхак: если вы зарегистрируетесь как самозанятый, специальный налоговый режим для тех, кто работает на себя и сдаёт жильё, вы платите всего 4% с доходов от физлиц или 6% от юрлиц. При этом вам не нужно сдавать декларации, вести бухучёт или платить страховые взносы. Просто скачайте приложение «Мой налог», вводите доходы и всё. В 2025 году этот режим доступен в 85 регионах — проверьте, есть ли он в вашем городе.

Не думайте, что если вы сдаёте квартиру раз в год или на пару месяцев — налог не нужен. ФНС не спрашивает, как часто вы сдаёте. Даже одна сделка — уже повод для проверки. А если арендатор — юрлицо, оно обязано удержать 13% и перечислить их за вас. Если не удержало — вы всё равно платите. Сколько людей теряют деньги на штрафах за несвоевременную декларацию? Тысячи. А если вы сдаёте квартиру в другом городе? Да, налог платите по месту своей прописки. Не важно, где квартира — важно, где вы живёте и где зарегистрированы.

Что делать, если вы уже сдали жильё, но не платили налог? Лучше всего — подать декларацию с уплатой пени. Чем раньше, тем меньше штраф. Пока не пришёл повестка. И да — если вы сдаёте квартиру в рамках семейного договора (например, родственнику), это тоже облагается налогом. Даже если деньги не переводите, а просто даёте жить — если ФНС узнает, что есть реальный доход, они потребуют его задекларировать.

Внизу вы найдёте статьи, которые помогут разобраться во всех нюансах: как правильно оформить договор, как не попасть в ловушку с удержанием налога, как снизить налог через вычеты, и почему самозанятость — это не проходной вариант, а реальный способ сэкономить тысячи рублей. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.