НДФЛ с аренды: как считать, платить и не переплачивать в 2025 году

Когда вы сдаёте квартиру в аренду, НДФЛ с аренды, налог с доходов физических лиц, который обязаны платить собственники, сдающие жильё. Также известен как налог с дохода от аренды, он — неoptional, а обязательный. Если не платить, вас ждут штрафы, пени и даже блокировка счетов. В 2025 году налоговая служба активнее отслеживает арендные доходы — через банки, управляющие компании и даже данные из ЖКХ. Многие думают, что если арендатор платит наличными и не требует чека — налога нет. Это опасное заблуждение. Росфинмониторинг и ФНС уже давно перешли на анализ потоков денег. Даже если вы не подавали декларацию, система может выявить незадекларированный доход и начислить налог с пени за три года.

Налоговая декларация 3-НДФЛ, форма, которую нужно подать, если вы получаете доход от сдачи жилья. Также известен как декларация по доходам физлиц, она — ваша защита. Подав её, вы легализуете доход, избегаете рисков и получаете право на налоговый вычет с аренды. Вычет — это когда вы не платите 13% от всей суммы, а только от разницы между доходом и расходами. Например, если вы сдали квартиру за 600 тысяч в год, но потратили 150 тысяч на ремонт, коммунальные услуги и уборку — налог платите только с 450 тысяч. Важно: расходы нужно подтверждать. Чеки, квитанции, договоры с уборщицей — всё это работает. Никаких «я так думаю» — только документы. Если вы не хотите собирать чеки, есть альтернатива: упрощённый вариант — 13% от всей суммы, но без вычетов. Это проще, но дороже.

Доход от аренды, регулярный денежный поток, который вы получаете от сдачи жилья. Также известен как арендный доход, он может быть вашим стабильным источником денег — если вы знаете, как его оформить правильно. Многие собственники не знают, что можно оформить статус самозанятого и платить 4% вместо 13%. Но это работает только если вы сдаёте жильё в одном регионе, и доход не превышает 2,4 млн в год. Для крупных инвесторов с несколькими квартирами — это не вариант. Для тех, кто сдаёт одну-две квартиры — идеально. В 2025 году ФНС ужесточает контроль над «серыми» схемами: арендаторы, платящие через приложения, через переводы, через третьих лиц — всё это фиксируется. Не пытайтесь обойти систему. Лучше платить 13% честно, чем потом тратить месяцы на разбирательства.

В коллекции ниже — всё, что вам нужно знать про НДФЛ с аренды. Как правильно заполнить декларацию, какие расходы реально учитываются, как не попасть на проверку, и как сэкономить тысячи рублей, не нарушая закон. Здесь нет теории — только проверенные практики, реальные примеры и чек-листы для тех, кто сдаёт квартиру и хочет оставаться в законе.