НДФЛ с унаследованной квартиры: когда платить, как снизить налог и что важно знать

Когда вы получаете в наследство квартиру, НДФЛ с унаследованной квартиры, налог на доходы физических лиц, который может возникнуть при последующей продаже имущества. Также известен как налог с продажи недвижимости, он не платится при получении наследства — только если вы решите её продать. Многие думают, что наследство — это бесплатный подарок, но налоги могут прийти позже, и неожиданно.

Самое главное — срок владения, время, которое вы считаете собственником имущества для освобождения от налога. Если квартира была в собственности у наследодателя больше трёх лет — вы тоже можете считать, что владеете ею три года с момента открытия наследства. То есть, если дедушка держал квартиру 5 лет и умер, вы можете продать её через три года после его смерти — и не платить НДФЛ. Но если он купил её два года назад — вам придётся ждать ещё один год, чтобы избежать налога. Это не про то, сколько вы держали квартиру в руках, а про то, как долго она была в собственности семьи.

Если продавать раньше срока — налог с продажи недвижимости, ставка 13% от прибыли, которая считается как разница между ценой продажи и расходами — придётся платить. Но есть льготы. Вы можете уменьшить налог на 1 миллион рублей — это вычет при продаже, фиксированная сумма, которую государство позволяет вычесть из дохода от продажи. Например, если квартира продана за 4 миллиона, вычитаете 1 миллион — налог платите только с 3 миллионов. Или если вы можете подтвердить, что наследодатель покупал эту квартиру за 2,5 миллиона — вычитаете именно эту сумму. Тогда налог будет меньше или вообще нулевой.

Нельзя использовать оба вычета сразу — только один. И не забывайте: если квартира была в собственности меньше минимального срока, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, даже если налог нулевой. Просто потому, что налоговая требует. Отказаться от подачи — значит получить штраф. А вот если срок прошёл — декларацию подавать не нужно, и налог платить тоже не надо.

Важно: не путайте наследство с подарком. Если квартиру вам подарили, срок владения считается с момента регистрации дарения. А если унаследовали — с момента смерти человека, которому она принадлежала. Это разные правила, и ошибки здесь стоят дорого.

В коллекции ниже — реальные примеры, как люди платили или избегали налога при продаже унаследованных квартир. Вы найдёте пошаговые инструкции, как правильно оформить сделку, какие документы собрать, чтобы не переплатить, и как не попасть на ловушки налоговой. Всё — без теории, только то, что работает на практике в 2025 году.