НПД: что это такое и как работает при покупке недвижимости в 2025 году

Когда вы слышите НПД, Налог на профессиональный доход — это упрощённая система налогообложения для самозанятых, которая влияет на рынок недвижимости через налоги при продаже и аренде. Также известен как Налог на профессиональный доход, он стал частью повседневной жизни тех, кто сдаёт квартиры, продаёт жильё или работает с новостройками без официального трудоустройства. Но НПД — это не просто налог. Это инструмент, который меняет правила игры: кто платит, как и за что. Например, если вы покупаете квартиру у физлица, который сдал её по НПД, вы можете получить чеки и подтверждения доходов — это снижает риски при проверке сделки. А если вы продавец, то НПД даёт вам шанс легально заработать без отчислений в ПФР, но при этом вы теряете право на имущественный вычет. Это не случайность — государство хочет прозрачности, но не всегда учитывает интересы покупателей.

Связь НПД с кадастровой стоимостью, это официальная оценка недвижимости, которую Росреестр использует для расчёта налогов и ограничений при продаже — прямая и критичная. Если кадастровая стоимость выше рыночной, а продавец использует НПД, налоговая может запросить разницу. Правило 70% от кадастровой стоимости — не формальность. Оно работает даже если продавец платит НПД. То есть, если вы купили квартиру за 5 млн, а кадастровая оценка — 8 млн, налоговая может посчитать, что вы скрыли доход. Это не теория — такие случаи уже есть. И если вы покупаете жильё в новостройке, где застройщик использует эскроу-счета, а вы платите через НПД-арендатора, это создаёт сложную цепочку: кто платит налог, кто получает деньги, и где документы? Всё это нужно проверять до подписания договора.

Ещё один важный элемент — ДДУ, договор долевого участия, который регулирует отношения между застройщиком и покупателем, и часто становится местом конфликта при перепродаже прав. Если вы покупаете право по ДДУ у человека, который платил НПД, вы рискуете столкнуться с непрозрачными расходами. Налог на уступку прав — это отдельная история, и без чёткого учёта расходов вы можете переплатить 13% от всей суммы. Эскроу-счета здесь не спасают: они защищают деньги, но не документы. А если вы сдаёте квартиру, которую купили через ДДУ, и платите НПД — это законно, но вы теряете право на налоговый вычет. Никто не говорит, что это плохо. Но это важно знать. Потому что в 2025 году всё больше сделок проходят через эти каналы. И если вы не понимаете, как НПД связан с кадастровой стоимостью, ДДУ и эскроу-счетами, вы рискуете остаться с проблемами, которые исправить будет дороже, чем сэкономить.

В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как проверить, платил ли продавец НПД, как не переплатить налог при продаже, как правильно оформить уступку прав по ДДУ и почему эскроу-счета не защищают от ошибок в документах. Здесь нет общих фраз — только то, что работает на практике в 2025 году.