Оценка квартиры для ипотеки: как правильно провести и не переплатить

Когда вы берёте ипотеку, заем на покупку жилья, который требует обеспечения в виде недвижимости. Также известен как кредит под залог квартиры, он не может быть оформлен без оценки квартиры для ипотеки, процедуры, которая определяет рыночную стоимость жилья для банка. Это не формальность — это ключевой этап, от которого зависит, сколько денег вам дадут и на каких условиях.

Банк не верит на слово, сколько стоит ваша квартира. Он доверяет только официальной оценке, сделанной аккредитованным оценщиком. И тут начинается путаница: почему банк принимает одну цифру, а вы видите другую на сайтах? Потому что кадастровая стоимость, установленная государством для налогообложения — это не то же самое, что рыночная. Кадастровая может быть в два раза выше или ниже реальной цены. Банк ориентируется на рыночную, но только если она подтверждена честной оценкой. А если оценщик завысил цену — банк снизит сумму кредита. Если занижена — вам придётся доплачивать из своих средств.

Оценка нужна не только при покупке новой квартиры. Если вы берёте ипотеку на вторичку, если хотите рефинансировать старый кредит или снять обременение — оценка всегда в списке обязательных шагов. И тут важно: не выбирайте оценщика по самой низкой цене. Дешёвая оценка — это риск отказа в кредите или снижения суммы. Лучше потратить 2-3 тысячи рублей на проверенного специалиста, чем потом переплачивать десятки тысяч из-за ошибки.

Оценщик не просто глядит на комнаты. Он смотрит на этаж, состояние ремонта, наличие лифта, шумные соседи, парковку, транспортную доступность, даже состояние подъезда. Он сравнивает вашу квартиру с аналогами, которые реально продавались в этом же доме за последние три месяца. Если вы знаете, что соседняя квартира с таким же ремонтом продалась за 8,5 млн, а оценщик ставит вам 7,8 млн — спросите, почему. Узнайте, какие именно объекты он брал за основу. Попросите отчёт — закон требует его выдать.

И да, вы не обязаны платить за оценку сами. Некоторые банки предлагают бесплатную оценку — но только если вы используете их список аккредитованных оценщиков. Это удобно, но не всегда выгодно. Банк может выбрать оценщика, который склоняется к занижению цен, чтобы снизить риски. А если вы выберете оценщика сами — вы контролируете процесс. Главное — чтобы он был в реестре ЦБ РФ и имел лицензию.

Оценка квартиры для ипотеки — это не про то, сколько вы хотите получить. Это про то, сколько банк готов дать, исходя из реальных данных. Не пытайтесь обмануть систему. Не подделывайте документы. Не соглашайтесь на «забытый» ремонт или «условную» площадь. Банк проверяет всё: выписки из ЕГРН, техпаспорта, фотографии, даже спутниковые снимки. Ложь — это не просто отказ. Это попадание в чёрный список.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, инструкции и ловушки, с которыми сталкивались покупатели. Как правильно выбрать оценщика, как проверить его отчёт, почему банк может отказать даже при хорошей оценке, и как снизить стоимость оценки без риска. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.