Продажа ипотечной квартиры: как пройти сделку без рисков и переплат

Когда вы продаете ипотечную квартиру, квартиру, на которую оформлен кредит и который пока не погашен. Также известна как квартира с обременением, она требует особых шагов, чтобы сделка прошла чисто и без задержек. Многие думают, что продать такую квартиру невозможно или слишком рискованно — но это не так. Ежемесячно в России закрывается более 15 тысяч таких сделок, и большинство из них проходят без проблем, если соблюдать простые правила.

Главное — понимать, что обременение, юридическое ограничение на праве собственности, созданное банком-кредитором — это не запрет, а временная отметка. Она снимается после погашения долга. При продаже есть два пути: покупатель платит деньги прямо в банк, чтобы погасить кредит, или вы сами погашаете ипотеку до сделки. Первый способ — самый популярный. Банк-кредитор выступает в роли посредника: вы заключаете договор купли-продажи, покупатель переводит средства на специальный счёт, банк списывает долг, снимает обременение, и только потом регистрируется переход права. Такой порядок защищает и продавца, и покупателя.

Часто люди боятся, что покупатель откажется после проверки выписки из ЕГРН, официального документа, где указаны все ограничения на недвижимость. Но это не страшно — если обременение видно в выписке, значит, всё честно. Проблемы возникают, когда продавец скрывает долг или пытается обойти банк. Тогда сделка может быть признана недействительной, а деньги — пропавшими. Поэтому всегда требуйте: выписку из ЕГРН, справку о долгах по кредиту и письмо от банка с реквизитами для погашения. Это не формальность — это ваша страховка.

Если вы продаете квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, или если кредит был оформлен по госпрограмме — нужно согласование с опекой или Минстроем. Это добавляет сроков, но не делает сделку невозможной. Главное — не торопиться. В 2025 году банки стали ещё строже: требуют подтверждения доходов покупателя, проверки его кредитной истории и даже справки о том, что он не состоит в другом кредите. Это не бюрократия — это защита от мошенников.

Вы можете сэкономить на налоге, если квартира была в собственности больше трёх лет. Или если вы покупаете новую квартиру в тот же год — можете использовать вычет. Но это отдельная тема. Здесь важно: продажа ипотечной квартиры — это не конец, а начало новой главы. Если сделать всё правильно, вы получите деньги, покупатель — жильё, а банк — свои средства. И никто не останется в минусе.

В подборке ниже — пошаговые инструкции, проверенные случаи и ошибки, которые ловят даже опытных продавцов. От того, как проверить кредитный договор, до того, как правильно оформить акт приёмки, чтобы не остаться без ключей и с долгами по коммуналке. Всё, что нужно знать, чтобы продать ипотечную квартиру без стресса, потерь и сюрпризов.