Техническое состояние недвижимости: как проверить и не переплатить

Когда вы покупаете недвижимость, техническое состояние, совокупность физических характеристик здания и его инженерных систем, которые определяют безопасность, комфорт и стоимость объекта. Также известно как состояние недвижимости, это то, что часто решает, станет ли сделка выгодной или превратится в кошмар с ремонтом и долгами. Многие покупатели думают, что если квартира выглядит чисто и аккуратно — всё в порядке. Но внешний вид — это маска. Под ней могут быть протечки, трещины в фундаменте, изношенные трубы или проводка, которая горит при включении утюга. И всё это не видно на фото в объявлении.

Важно понимать, что износ здания, процентное значение физического старения конструкций, которое влияет на оценку и стоимость объекта — это не просто цифра в бумагах. Это реальный риск. Дом 1970-х годов с 70% износом может стоить дешевле, но ремонт санузла или замена стояков обойдётся в 300–500 тысяч. А если в доме нет капитального ремонта 20 лет — это сигнал: вы покупаете не квартиру, а проблему. Проверить скрытые дефекты, невидимые при осмотре повреждения: трещины в стенах, плесень в углах, перекосы дверей, проблемы с вентиляцией нужно не глазами, а с помощью чек-листа: смотрите, как открываются окна и двери, слушайте, нет ли скрипа полов, проверяйте, течёт ли вода из-под раковины, когда включаете кран. Не стесняйтесь просить показать подвал — там всё видно: влажность, грибок, состояние труб. Если продавец отказывается — это красный флаг.

Техническое состояние — это не про эстетику. Это про деньги, которые вы потратите после сделки. В 2025 году многие банки требуют оценку технического состояния для ипотеки, особенно на вторичном рынке. Если оценщик выявит критические дефекты — кредит могут отказать. А если вы купили без проверки — вы сами платите за чужие ошибки. Не экономьте на осмотре. Даже если вы покупаете квартиру у знакомых — проверьте. Даже если продавец говорит, что всё в порядке — проверьте. Лучше потратить 3–5 тысяч на профессионального инспектора, чем потом отдать 300 тысяч на ремонт. Ни один ремонт не делается за день. А вот проверка занимает пару часов — и может спасти вам год жизни, нервы и бюджет.

В коллекции ниже — реальные истории, чек-листы и инструкции, которые помогут вам не просто посмотреть квартиру, а понять, что именно и как проверять. Вы найдёте, как читать акт приёмки, как интерпретировать выписку из ЕГРН по техническому состоянию, как отличить капитальный ремонт от косметики, и почему 80% сделок проваливаются из-за того, что никто не смотрел под полом. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.