Учет доходов недвижимости: как правильно считать прибыль от аренды и продажи

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а как инвестицию в недвижимость, объект, приносящий доход через сдачу в аренду или перепродажу, важно не просто получать деньги, а правильно их учитывать. Многие считают, что если сдаёте квартиру — значит, у вас есть доход. Но это только начало. Учет доходов недвижимости, систематический процесс регистрации всех поступлений и расходов, связанных с объектом — это то, что отличает прибыльных инвесторов от тех, кто платит налоги, но не зарабатывает.

Если вы сдаете квартиру, то ваш доход — это не только арендная плата. Это минус коммуналка, которую вы платите, минус ремонт, минус услуги управляющей компании, минус налоги. А если вы продаете — то доход — это не цена сделки, а разница между ценой покупки и продажи, после вычетов. Налог с продажи недвижимости, обязательный платеж, который рассчитывается на основе чистой прибыли в 2025 году стал сложнее: ставка 13% до 2,4 млн рублей, 15% свыше. Но вы можете снизить его на 1 млн рублей вычета или на реальные расходы — если их правильно зафиксировали. Оценка, нотариус, ремонт, даже стоимость риелтора — всё это можно учесть, если есть чеки и договоры. Многие теряют до 450 тысяч рублей, потому что не знают, что эти расходы можно списать.

Доход от аренды жилья, регулярный поток денег, который требует ведения учета как бизнеса — это не просто деньги на счете. Это ежемесячный поток, который нужно отслеживать, чтобы понимать, окупается ли ваша недвижимость. Сколько вы получаете в месяц? Сколько тратите на содержание? Какие расходы можно вычесть? Если вы не ведете учет, вы не знаете, прибыльный ли ваш объект. Вы можете думать, что зарабатываете 30 тысяч в месяц, а на деле — теряете 5 тысяч после всех расходов и налогов. Это не инвестиция, это пассивные потери.

Вычет при продаже недвижимости — это не волшебная кнопка. Это документ, который нужно подготовить заранее. Не ждите, пока продадите квартиру — собирайте чеки уже сейчас. Даже если вы купили её 5 лет назад. Даже если вы думали, что это просто жильё. Учет доходов недвижимости — это не про бухгалтерию. Это про то, чтобы не платить лишнего, не терять деньги и не попасть на доначисления от налоговой. Ни один инвестор не становится богатым, не зная, сколько он реально заработал. Ни один. Внизу вы найдете реальные примеры, как люди считали доходы, какие ошибки допускали и как исправляли их — чтобы вы не повторяли их.