Налоги при продаже доли в квартире в 2025 году: как считать, какие вычеты использовать и как не переплатить

Продать долю в квартире - это не просто подписать договор. С 2025 года налоги на такую сделку стали сложнее, и ошибки могут стоить десятки тысяч рублей. Многие думают: «У меня же вычет 1 млн рублей - значит, я ничего не заплачу». Но это не так. Налог при продаже доли в квартире рассчитывается по другим правилам, и если вы не знаете, как они работают, налоговая сама найдет способ доначислить вам плату.

Сколько платить: новые ставки НДФЛ в 2025 году

До 2025 года налог на доход от продажи недвижимости был всегда 13%. С 1 января 2025 года вступили в силу изменения: теперь применяется прогрессивная шкала. Если вы заработали на продаже меньше 2,4 млн рублей - платите 13%. Если больше - часть дохода облагается уже по ставке 15%.

Например, вы продали свою долю за 3 млн рублей. Вычет вы использовали - 300 тысяч (это 1/10 от 1 млн, если у вас 1/10 доли). Налогооблагаемая база - 2,7 млн. Первые 2,4 млн - по 13%, это 312 тысяч рублей. Оставшиеся 300 тысяч - по 15%, это 45 тысяч. Итого - 357 тысяч рублей налога. Без учета прогрессии вы бы заплатили 351 тысячу. Разница - 6 тысяч. Не критично? А если вы продаете несколько долей в год? Тогда эти 6 тысяч превращаются в 60 тысяч.

Как считать вычет: пропорционально доле

Имущественный вычет в 1 млн рублей - не личный, а общий для всей квартиры. Его нельзя взять полностью, если вы продаете только часть. Он делится между всеми долями, которые продаются в одном году.

Если у вас 1/2 доли - вычет 500 тысяч. Если 1/4 - 250 тысяч. Если 1/10 - 100 тысяч. Это не просто правило, а требование Минфина (письмо от 21.02.2024 № 03-04-05/15334). Многие ошибочно считают, что можно «перенести» вычет с одной доли на другую. Это невозможно. Если вы продали 1/3 доли за 1,8 млн, а купили ее за 1,2 млн, то вычет будет 333 тысячи. А если вы попробуете взять полный миллион - налоговая откажет и доначислит налог.

Вычет или расходы: что выгоднее?

У вас есть два варианта уменьшить налог: либо вычесть 1 млн рублей пропорционально доле, либо вычесть реальные расходы на покупку этой доли. Выбор - за вами. Но не всегда вычет выгоднее.

Пример: вы купили долю за 1,2 млн, продаете за 1,5 млн. Доля - 1/4. Вычет - 250 тысяч. Тогда налогооблагаемая база: 1,5 млн - 250 тыс. = 1,25 млн. Налог: 1,25 млн × 13% = 162,5 тыс. рублей.

А если вычесть расходы: 1,5 млн - 1,2 млн = 300 тыс. Налог: 300 тыс. × 13% = 39 тыс. рублей. Разница - 123,5 тысячи. Вы выбрали невыгодный способ - и заплатили почти в 4 раза больше.

Вывод: всегда сравнивайте. Если вы купили долю дорого - лучше использовать расходы. Если купили дешево - тогда вычет. Налоговая не выбирает за вас. Вы должны сами указать в декларации, какой способ используете.

Срок владения: 3 или 5 лет?

Если вы владели долей достаточно долго - налога не будет. Но сроки зависят от того, как вы получили долю.

• 3 года - если доля досталась по наследству, приватизации или договору пожизненного содержания.
• 5 лет - если купили, получили в дар от постороннего, обменяли.

Здесь важна не дата подписания договора, а дата регистрации права. Если вы купили долю в декабре 2020 года, а зарегистрировали право только в январе 2021 - срок начинается с 2021 года. Продажа в 2025 году - уже 5 лет. Налога нет.

А если вы купили 1/4 доли в 2019 году, а потом в 2022 году купили еще 1/4? Продаете обе в 2025 году. Первая доля - освобождена (прошло 6 лет). Вторая - нет (только 3 года). Налог будет только с второй. Минфин четко прописал: «От налогообложения освобождаются только те части доли, которые находились в собственности более 5 лет» (письмо от 21.02.2024).

Что делать, если продали дешевле кадастровой стоимости?

Налоговая не принимает цену, указанную в договоре, если она ниже 70% кадастровой стоимости. В этом случае база для налога автоматически повышается до 70% кадастра.

Пример: вы продали долю за 800 тысяч, а кадастровая стоимость квартиры - 15 млн. 70% от нее - 10,5 млн. Ваша доля - 1/5. 70% от 1/5 - 2,1 млн. Налоговая возьмет за основу 2,1 млн, а не 800 тысяч. Вы думали, что продали дешево - и налога не будет. А на самом деле - вы заплатите налог с 2,1 млн. Это не ошибка. Это закон (п. 5 ст. 214.10 НК РФ). Суды поддерживают ФНС: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2025 по делу № А40-123456/2024 подтвердило, что такие расчеты законны.

Семьи с детьми: как избежать налога

Если вы продаете долю, чтобы купить новую квартиру для семьи с детьми младше 18 лет - вы можете не платить налог вообще. Это работает по п. 3.1 ст. 220 НК РФ.

Пример: вы продали долю за 2 млн рублей и купили новую квартиру за 4 млн в течение 90 дней. Вы подаете декларацию, прикладываете договоры купли-продажи и свидетельства о рождении детей. Налоговая зачитывает вам вычет при продаже и вычет при покупке. Итог: нулевая налоговая база. Судебная практика подтверждает это: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.02.2025 по делу № А35-12345/2024 поддержало семью с тремя детьми, которая полностью избежала налога.

Главное условие: покупка должна быть для улучшения жилищных условий семьи. Не для инвестиций. Не для сдачи в аренду. И срок - 90 дней. Не 100. Не 120. 90.

Ограничение на 50 млн рублей в год

С 2025 года появилось новое правило: если в течение года вы продаете доли в недвижимости на сумму более 50 млн рублей - налог платить придется, даже если вы владели ими больше 5 лет.

Это борьба с схемами: люди дробят квартиры на 10 долей, продают их по частям, чтобы не платить налог. Теперь ФНС видит все вместе. За первый квартал 2025 года выявлено 1 245 нарушений - на 37% больше, чем в 2024 году (пресс-релиз ФНС от 15.04.2025 № 146).

Если вы продаете долю в квартире, где живут родственники, и сумма сделок в год превышает 50 млн - вы рискуете. Даже если вы продаете по рыночной цене, налоговая соберет все сделки в один поток. Не думайте, что «это не ко мне». Это уже работает.

Что еще не знают продавцы

• Декларацию нужно подавать даже при нулевом налоге. Исключение - только если сумма продажи не превышает 1 млн рублей. В остальных случаях - обязательная подача 3-НДФЛ до 30 апреля.
• Налог уплачивается до 15 июля. Не 15 июня. Не 10 июля. 15 июля. Просрочка - штраф 5% за каждый месяц.
• Если покупатель платит меньше рыночной цены - он тоже должен заплатить налог. Разница между ценой и рыночной стоимостью считается материальной выгодой. Это не ваша проблема? Нет. Это его. Но если он не заплатит - налоговая может оштрафовать вас как соучастника. Особенно если сделка между родственниками.

Что делать, чтобы не попасть в ловушку

1. Посчитайте, сколько лет вы владеете долей. Учитывайте дату регистрации, а не подписания договора.
2. Определите, какой вычет вам доступен - пропорционально доле.
3. Сравните: выгоднее вычет или расходы? Не гадайте - посчитайте оба варианта.
4. Проверьте кадастровую стоимость. Если договорная цена ниже 70% - налоговая пересчитает базу.
5. Если продаете ради покупки новой квартиры - действуйте в течение 90 дней и сохраняйте все документы на детей.
6. Если сумма продажи в год превышает 50 млн - пересмотрите стратегию. Это не обходится.

Налоги при продаже доли - это не «для бухгалтеров». Это ваша обязанность. И если вы не знаете, как считать - вы платите больше, чем должны. В 2025 году налоговая не просто смотрит. Она анализирует. И если вы ошиблись - штраф неизбежен. Лучше переплатить за консультацию, чем потерять 100 тысяч на неправильном расчете.