ЕГРН: что это такое и зачем он нужен при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, дом или участок, ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости — официальная база данных о правах на недвижимость в России. Также известен как выписка из ЕГРН, он — ваш главный защитник от мошенников и ошибок в сделках. Без него вы не узнаете, кто реально владеет объектом, есть ли обременения, аресты или ипотека. Это не просто бумага — это цифровой паспорт недвижимости, который Росреестр ведёт с 2017 года.

ЕГРН содержит всё, что важно: кто собственник, когда и как он получил имущество, есть ли запреты на продажу, сколько квадратных метров в квартире, какие комнаты есть, и даже если земля под домом — сельхозназначения или для ИЖС. Если в выписке написано, что квартира в залоге у банка — это значит, что продавец не может её продать без согласия кредитора. Если в графе «обременения» стоит «арест» — значит, суд уже решил, что объект нельзя продать, пока не погашена задолженность. И всё это проверяется за 10 минут через сайт Росреестра или МФЦ.

Многие покупатели думают: «А зачем мне ЕГРН, если продавец показал свидетельство о собственности?» Но свидетельство — это старый документ, который с 2016 года больше не выдают. Новый закон говорит: только ЕГРН — официальный источник. Даже если продавец говорит, что «всё в порядке», вы не можете поверить на слово. Только выписка из ЕГРН даст вам точные данные, которые нельзя подделать. Это как проверить историю автомобиля по VIN-коду — только для недвижимости.

Также ЕГРН помогает при оформлении ипотеки. Банк требует его, чтобы убедиться, что залог — чистый. При продаже с маткапиталом или по госпрограмме — без него сделку не зарегистрируют. Даже если вы просто сдаете квартиру, выписка нужна, чтобы доказать, что вы — законный собственник, а не просто «тот, кто живёт».

Есть ещё один важный момент: ЕГРН показывает не только текущие права, но и историю изменений. Вы увидите, сколько раз менялись собственники, были ли судебные споры, перепланировки, приватизации. Если квартира за последние 5 лет сменила 4 владельца — это красный флаг. Может, там скрытые долги, или её пытались продать несколько раз и не удавалось. Это не пугает, а помогает сделать выводы.

В наших статьях вы найдёте пошаговые инструкции, как получить выписку из ЕГРН за 15 минут, как читать её без юриста, и какие ошибки чаще всего делают покупатели. Мы разберём, как проверить, не обманули ли вас при продаже, как избежать штрафов за неправильные данные, и почему даже дешёвая квартира может оказаться «бомбой замедленного действия», если не проверить ЕГРН. Всё это — на практике, без воды, только то, что работает.