Налог при продаже недвижимости: как считать НДФЛ и сэкономить в 2025 году

Когда вы продаёте квартиру, дом или комнату, государство требует налог при продаже недвижимости, обязательный сбор с дохода от продажи жилья, который называется НДФЛ. Also known as подоходный налог с физических лиц, он не всегда платится — всё зависит от того, как долго вы владели объектом и сколько заработали. С 2025 года правила не изменились кардинально, но стали жёстче в деталях: если вы продали недвижимость дороже 5 млн рублей, ставка налога вырастает до 15% на сумму сверх 2,4 млн. До этой цифры — 13%.

Самый простой способ не платить — держать жильё больше минимального срока. Для недвижимости, полученной в наследство, имущество, перешедшее после смерти собственника, этот срок — 3 года. Для купленной — 5 лет. Если вы продали квартиру, которую получили в дар от близкого родственника, тоже 3 года. А если купили за свои деньги — 5. Это не правило, а закон. И его не обойти, даже если вы думаете, что «все так делают».

Если срок не вышел, не паникуйте. Есть имущественный вычет, фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода перед налогообложением. Он равен 1 млн рублей — и его можно применить, даже если вы продали квартиру за 1,2 млн. Тогда налог платите только с 200 тысяч. А если купили её за 1,5 млн и продали за 1,8 млн — вычитаете расходы, а не 1 млн. Это важнее: расходы на покупку снижают налог сильнее, чем вычет. Главное — сохранить договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них вычет не сработает.

Кадастровая стоимость — ещё один крючок. Бюджетники считают налог не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости. Если вы продали квартиру за 4 млн, а кадастровая — 6 млн, то налог будет считаться с 4,2 млн. Это значит, что даже если договор на 1 млн, но кадастровая в 2 раза выше — налог всё равно будет. Проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра — и не соглашайтесь на «договорную» цену ниже 70% кадастра. Это не сэкономит, а вызовет проверку.

Что ещё важно: если вы продали одну квартиру и купили другую в тот же год — вы можете совместить вычеты. Но только если не использовали его раньше. И только если покупка дороже продажи. Тогда налог может вообще не возникнуть. Это работает, если вы меняете жильё — например, продали однушку и купили трёшку. Но не если просто сдали старую и купили новую в другом городе без пересечения по времени.

Всё это — не теория. Это то, что реально влияет на ваш кошелёк. В наших статьях вы найдёте пошаговые инструкции: как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры, как учесть расходы при переуступке ДДУ, как не переплатить, если кадастровая стоимость завышена, и когда вообще не нужно подавать декларацию. Мы не говорим «всё просто». Мы показываем, как сделать это правильно — без лишних переплат и рисков.