Налоги на недвижимость: как платить меньше и не нарушить закон в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, дом или землю, государство требует налоги на недвижимость, обязательный платеж с прибыли от продажи жилья, который рассчитывается по ставке 13% или 15% в зависимости от дохода. Также известен как НДФЛ с продажи недвижимости, он не зависит от того, сколько вы потратили на ремонт — только от разницы между ценой покупки и продажи. В 2025 году правила стали жестче: если прибыль превышает 2,4 миллиона рублей, ставка растёт до 15%. Но это не значит, что вы обязаны платить всё. Есть законные способы снизить сумму — и многие ими не пользуются, просто потому что не знают.

Самый простой способ — налоговый вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить базу для налогообложения. Это работает, даже если вы не тратили ни рубля на покупку. Например, если купили квартиру за 4 миллиона, а продали за 5, то прибыль — 1 миллион. Налога вообще не будет — вычет покрывает всю сумму. А если продали за 6 миллионов? Тогда налог считается только с 500 тысяч. Есть и другой путь — вычет при продаже недвижимости, когда вы подтверждаете свои расходы на покупку: договор, платежки, выписки из банка. Тогда налог платите только с разницы между тем, что потратили, и тем, что получили. Это выгоднее, если вы купили дорого и продали недорого. И да, расходы на оценку, нотариуса и даже ремонт можно включить — если есть документы.

Не забывайте про кадастровую стоимость, официальную оценку жилья, которую использует налоговая для расчёта минимальной цены продажи. Если вы продаете квартиру дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, налоговая сама посчитает доход по этой цифре — и вы заплатите налог, даже если не заработали. Это ловушка, в которую попадают многие, особенно при продаже по договору купли-продажи с заниженной ценой. Проверьте кадастровую стоимость через Росреестр — это бесплатно и занимает пять минут.

И ещё: срок владения. Если вы держали квартиру меньше трёх лет (пять — если купили после 2016 года), налог платить обязательно. Но если жили в ней как в своей, и продали после трёх лет — налога нет. Это не про «как долго живёте», а про дату регистрации в Росреестре. Проверьте дату в выписке — не полагайтесь на слова продавца.

Всё это — не теория. Мы видели, как люди теряли сотни тысяч из-за неправильного вычета, неучтённых расходов или игнорирования кадастровой стоимости. В подборке ниже — пошаговые инструкции, реальные примеры и чек-листы, которые помогут вам не переплатить. От того, как вы подадите декларацию, зависит, сколько денег останется у вас, а не у государства.