НДФЛ с недвижимости: как считать налог при продаже, наследстве и переуступке

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Это не просто формальность: если не сдать декларацию или не правильно рассчитать сумму, вас ждет штраф или даже суд. НДФЛ, налог, который платят с дохода от продажи имущества, если оно было в собственности меньше минимального срока. Также известен как налог с продажи недвижимости, он применяется ко всем видам жилья — от комнаты в коммуналке до коттеджа за городом. Главное — не путать его с налогом на имущество. Это разные вещи. НДФЛ — это налог с прибыли, а не с самого объекта.

Сколько платить? В 2025 году ставка — 13% для резидентов, но если доход превышает 5 млн рублей в год, часть дохода облагается по 15%. При этом есть имущественный вычет, фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Также известен как вычет при продаже недвижимости, он равен 1 миллиону рублей — и его можно использовать раз в год. Например, если продали квартиру за 4 млн, вычитаете 1 млн — налог платите только с 3 млн. А если купили новую квартиру в том же году — можно вычесть расходы на покупку, даже если они больше 1 млн. Важно: вычет по расходам работает только если у вас есть документы — договор купли-продажи, платежки, акты.

Если квартира досталась по наследству, срок владения считается не с даты вступления в права, а с даты смерти наследодателя. И если вы продаете её через три года — налога нет. Но если продаете раньше — платите. При этом можно использовать вычет по расходам наследодателя — например, если он купил квартиру за 2,5 млн, а вы продаете за 3 млн, вычитаете 2,5 млн и платите налог только с 500 тысяч. переуступка ДДУ, продажа права на квартиру до сдачи дома, когда вы не стали собственником, а просто передали договор. Также известен как уступка прав по ДДУ, она тоже облагается НДФЛ. Тут главное — учесть все расходы: первоначальный взнос, проценты, услуги агентства. Если не зафиксировать их документально — налог будет считаться с полной суммы сделки, а это может быть вдвое больше.

Налог на наследство и на переуступку — это не редкость. Каждый год тысячи людей сталкиваются с этим. Не потому что они плохо разбираются, а потому что правила меняются, а инструкции в банках и у риелторов часто устаревают. Главное — не полагаться на слова. Проверяйте по ЕГРН, сохраняйте все чеки, не игнорируйте сроки. Если вы продали квартиру, купленную в 2023 году, и не подали декларацию до 30 апреля 2025 года — уже опоздали. Если вы получили наследство в 2022 году и продаете в 2025 — налога нет. Но если в 2024 — платите. Разница в один год — и тысячи рублей.

Внизу вы найдете реальные примеры, как считали налог при продаже унаследованной квартиры, как уменьшали НДФЛ при переуступке ДДУ, какие документы требуют банки и Росреестр, и как не попасть на штраф за неверную декларацию. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.