Риски недвижимости: как не потерять деньги при покупке, аренде или инвестициях

Когда вы вкладываете деньги в риски недвижимости, опасности, с которыми сталкиваются покупатели, арендаторы и инвесторы при работе с жильём и коммерческой недвижимостью. Также известны как юридические и финансовые угрозы в сфере недвижимости, они могут уничтожить ваш капитал, если не знать, где они прячутся. Это не теория. Это реальность: человек покупает квартиру, а через месяц выясняет, что у предыдущего собственника были долги по коммуналке на 300 тысяч, а перепланировка — незаконная. Или сдаёт жильё в аренду — и арендатор исчезает, оставив после себя разгром и неплатежи. Или вкладывает в склад — а в 2025 году спрос на него рухнул из-за изменений в логистике.

Главные риски недвижимости, опасности, связанные с покупкой, продажей или сдачей жилья в аренду. Также известны как юридические и финансовые угрозы в сфере недвижимости, делятся на три группы: юридические, технические и рыночные. Юридические — это обременения, мошенники, несовершеннолетние собственники, незарегистрированные прописанные. Технические — трещины в стенах, протечки, сломанная вентиляция, скрытые перепланировки. Рыночные — падение цен, пустые квартиры, рост налогов, смена законов про ипотеку или вычеты. Все они работают одновременно. И если вы не проверяете собственника через ЕГРН, не смотрите на показания счетчиков при передаче ключей и не знаете, как считается налог с продажи в 2025 году — вы играете в рулетку.

Инвестиции в недвижимость, объекты, приносящие доход через аренду или перепродажу, включая квартиры, склады, офисы и загородные дома. Также известны как активы для капитала, кажутся надёжными — пока не случится кризис ликвидности. В 2025 году многие объекты, которые раньше сдавались легко, теперь пустуют. Арендаторы стали требовать больше гарантий, банки стали строже проверять доходы, а налоги — выше. Но это не значит, что вкладывать нельзя. Это значит, что нужно знать, где риски скрыты. Например, в договоре подряда на землю с домом — там 70% сделок заканчиваются судами. Или при покупке квартиры с арендатором — если не разорвать договор правильно, вы год не сможете сдать её заново. Или при продаже квартиры с ребёнком — без согласия опеки сделку аннулируют, даже если все документы в порядке.

В этом сборнике — всё, что нужно, чтобы не стать жертвой этих рисков. Вы найдёте пошаговые инструкции: как проверить собственника через ЕГРН, как составить акт приёма-передачи без ошибок, как снизить налог при продаже, как защитить себя при покупке в гражданском браке, как выбрать арендатора, чтобы он не сбежал с батареями. Здесь нет общих фраз про «всё будет хорошо». Только конкретные шаги, реальные примеры, цифры 2024–2025 годов и проверенные ловушки, которые ловят даже опытных. Вы не просто прочитаете — вы получите чек-листы, которые можно применить завтра.