Учет аренды: как вести бухгалтерию и минимизировать налоги на арендную недвижимость

Когда вы сдаете квартиру или коммерческое помещение, учет аренды, система регистрации доходов и расходов, связанная с сдачей недвижимости в аренду. Также известен как бухгалтерский учет арендной недвижимости, он — не формальность, а ключ к сохранению прибыли. Без него вы рискуете переплатить налоги, получить штрафы от ФНС или не доказать реальные расходы при проверке. Это не про то, как записать деньги в тетрадь. Это про то, как правильно отразить расходы на ремонт, управляющую компанию, страховку и даже амортизацию — всё, что законно снижает налогооблагаемую базу.

Многие думают, что если сдаёшь квартиру, то достаточно просто отчитаться о доходе. Но ФСБУ 6/2020, новый стандарт бухгалтерского учета для инвестиционной недвижимости, принятый в России изменил правила. Теперь даже физлица, которые сдают жильё, должны учитывать амортизацию, расходы на содержание и даже затраты на оценку. Если вы не ведёте учет, вы теряете право на вычеты. Например, ремонт кухни за 150 тысяч рублей — это не просто трата. Это документально подтверждённый расход, который снижает налог на 19,5 тысячи рублей (13% от суммы). Без учета — вы платите за всё сами.

Связано это с тем, что доходы от аренды, регулярные платежи от арендаторов, которые формируют основной поток дохода для инвестора — это не разовая прибыль. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует учёта. Кто-то считает, что можно просто хранить квитанции и не заморачиваться. Но в 2025 году ФНС активно сверяет данные с Росреестром, банками и управляющими компаниями. Один неправильно оформленный акт приёмки или пропущенная строка в учёте — и вам приходит доначисление с пенями. А если вы сдаёте не одну, а несколько квартир? Тогда учет аренды становится не просто полезным — он спасает ваш капитал.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции: как оформить расходы на оценку и нотариуса, чтобы сэкономить до 450 тысяч рублей на налоге; как вести учет доходов и расходов по ФСБУ 6/2020 без бухгалтера; как застраховать квартиру под аренду, чтобы не остаться в минусе после затопления; и как правильно оформить акт приёмки, чтобы не спорить с арендатором о коммуналке. Всё — на практике, без теории. Только то, что работает у реальных собственников в Тюмени, Казани, Екатеринбурге и других городах России.