Юридическая чистота недвижимости: как проверить и избежать рисков при покупке

Когда вы покупаете квартиру, юридическая чистота, это отсутствие скрытых прав третьих лиц, арестов, залогов или споров о собственности. Также известно как чистая сделка, она означает, что документы на жильё не содержат подвохов — и вы действительно становитесь полноправным владельцем, а не втягиваетесь в судебные разбирательства. Многие думают, что если продавец показал паспорт и свидетельство о праве собственности, всё в порядке. Это опасное заблуждение. Сотни сделок проваливаются после регистрации, потому что никто не проверил, был ли собственник когда-то в браке, не было ли наследственных споров, не заложена ли квартира в банке или не прописан ли там несовершеннолетний ребёнок — без согласия опеки.

Чтобы проверить ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все сведения о владельцах, обременениях и ограничениях, нужно запросить выписку не у агента, а напрямую через сайт Росреестра. Только там вы увидите настоящую историю объекта: кто был собственником 5 лет назад, когда и за сколько он купил квартиру, есть ли аресты или запреты на регистрацию. Если в выписке написано «обременение в виде ипотеки» — это нормально, если банк знает и даёт согласие на продажу. Но если там стоит «арест судебными приставами» или «запрет на распоряжение» — это красный флаг. Даже если продавец говорит, что всё решено, без официального подтверждения в ЕГРН — не подписывайте договор.

Ещё один важный элемент — собственник недвижимости, лицо, зарегистрированное в ЕГРН как владелец, чьи права должны быть подтверждены документально и совпадать с личностью. Проверьте, совпадает ли ФИО в паспорте с тем, что указано в выписке. Бывают случаи, когда продавец — это доверенное лицо, а настоящий владелец — пожилой родственник, который уже не в себе. Или когда квартира оформлена на несовершеннолетнего — и без согласия опеки сделка не пройдёт. Даже если вы купили квартиру и всё заплатили, Росреестр может отказать в регистрации, и деньги вы уже не вернёте.

Юридическая чистота — это не про красивые документы. Это про проверку каждого звена цепи: от первого владельца до последнего. Вы не обязаны быть юристом, но вы обязаны проверить ЕГРН, убедиться, что нет скрытых собственников, и не доверять устным обещаниям. Всё, что не зафиксировано официально — не существует. В этой подборке вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить собственника, как распознать поддельные документы, как снять обременение и что делать, если в квартире прописаны люди, которых вы не хотите видеть. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.