Вычет при продаже недвижимости: как вернуть налог и не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или участок, государство позволяет вам уменьшить налог с продажи — это и есть вычет при продаже недвижимости, право на уменьшение налогооблагаемой базы при реализации имущества, оформленного менее трех лет. Также известный как имущественный вычет, он работает как скидка на налог, которую вы можете использовать, даже если не покупали новую недвижимость. Многие думают, что если продали жильё, то сразу платят 13% от всей суммы. Это не так — и вы сейчас узнаете, почему.

Самый простой способ снизить налог — применить стандартный вычет в 1 миллион рублей. Допустим, вы продали квартиру за 4,5 миллиона. Сумма, с которой платят налог, будет не 4,5 млн, а 3,5 млн (4,5 минус 1 млн). Получается, налог — 13% от 3,5 млн, а не от полной суммы. Если квартира стоила меньше миллиона — налог вообще не платите. Важно: этот вычет доступен каждому собственнику, независимо от того, сколько лет он владел жильём. Главное — чтобы сделка была официальной, а документы — в порядке.

Есть и другой вариант — вычесть расходы на покупку. Если вы купили квартиру за 3 миллиона и продали за 4,5 миллиона, вы можете не применять миллион, а вычесть именно 3 млн. Тогда налог считается с 1,5 млн. Это выгоднее, если вы платили за жильё больше миллиона. Нужно только сохранить договор купли-продажи, платежки и акты. Никаких чеков из магазина или справок от родственников — только официальные документы на недвижимость. Налог при продаже квартиры, обязательный платеж для физических лиц, реализующих имущество, менее трёх лет в собственности — это не приговор, а просто правило, которое можно обойти легально.

Если вы продали долю — вычет тоже положен, но делится пропорционально. Например, вы владели 1/2 доли в квартире, продали её за 2 миллиона. Вычет — 500 тысяч (половина от 1 млн). Налог считается с 1,5 млн. Если вы продали квартиру, которую получили в наследство — вычет тоже работает. Главное — доказать, что вы не получали её в дар от близкого родственника, иначе срок владения считается с момента первоначальной регистрации.

Не забывайте про сроки. Если жильё было в собственности меньше трёх лет — налог платить обязательно. Но с вычетом — гораздо меньше. Если больше трёх лет — налога вообще нет. Это касается и квартир, и домов, и земли. Исключение — если вы получили недвижимость по наследству от человека, который не был родственником, или по договору дарения от постороннего — тогда срок считается с даты регистрации в Росреестре.

Самая частая ошибка — люди не подают декларацию 3-НДФЛ. Даже если налог не платите, декларацию нужно подать. Если не подали — штраф 1000 рублей плюс возможные претензии от налоговой. Подать можно через личный кабинет на сайте ФНС — это занимает 15 минут. Никаких очередей, никаких копий с нотариусом — всё онлайн.

Ваша недвижимость — это не просто стены и окна. Это актив, который можно продать с выгодой. И имущественный вычет, законная возможность уменьшить налог при продаже жилья — ваш инструмент, чтобы не отдать государству лишнее. В подборке ниже — пошаговые инструкции, как правильно оформить вычет, какие документы собрать, как избежать ошибок, которые ломают сделки, и как использовать это право, даже если вы продали квартиру с ипотекой или с несовершеннолетним собственником. Все советы — на основе реальных ситуаций 2024–2025 годов. Просто, понятно, без воды.