ДДУ: что это такое, как работает и как не попасть в ловушку

Когда вы покупаете квартиру в новостройке до сдачи дома, вы заключаете ДДУ, договор долевого участия — это юридический документ, который защищает покупателя при строительстве жилья за счёт его средств. Также известен как договор участия в долевом строительстве, он — основа всей сделки с новостройкой. Без него вы не получите квартиру, а застройщик может уйти с вашими деньгами — и это не теория, а реальные случаи из практики.

С 2019 года всё изменилось: деньги теперь идут не напрямую застройщику, а на эскроу-счет, специальный банковский счёт, куда поступают средства покупателей, а выдаются застройщику только после сдачи дома. Это защита от банкротств. Но даже с эскроу-счетом есть ловушки: застройщик может задержать сдачу, не выполнить обязательства по отделке, или вообще исчезнуть — если вы не проверили его репутацию и историю. А если вы покупаете право по ДДУ, то есть берёте квартиру у первого покупателя, который ещё не получил её, тогда вы рискуете вдвойне — вы не участник строительства, а просто наследник чужого договора. Здесь важно: кто подписывал ДДУ, есть ли согласие банка на переуступку, и каковы реальные расходы на сделку. Ведь при продаже таких прав вы обязаны платить налог — 13% с разницы между ценой покупки и продажи, но можно уменьшить его, если правильно оформить расходы: оплата по ДДУ, проценты по ипотеке, услуги риелтора, даже расходы на юриста.

Если вы думаете, что ДДУ — это просто бумага, которую подписывают и забывают, вы ошибаетесь. Это ваш юридический щит, если знаете, как им пользоваться. Нужно проверять, не числится ли застройщик в реестре банкротов, не было ли у него судебных споров с покупателями, не наложен ли арест на землю под домом. Даже если всё в порядке, вы должны понимать, что срок сдачи может сдвинуться — и это законно. Главное — не верить обещаниям на словах, а смотреть на договор и выписки из ЕГРН. Всё, что вы найдёте ниже, — это реальные кейсы, проверенные правила и пошаговые инструкции, которые помогут вам не просто купить квартиру по ДДУ, а сделать это безопасно, с выгодой и без скрытых расходов.