Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и сделки с недвижимостью

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, установленная государством на основании данных о площади, месте, годе постройки и рыночных условиях. Также известна как кадастровая оценка, она используется для расчёта налога на имущество, ипотеки, продажи и даже аренды. Без неё вы не сможете ни оформить сделку, ни получить налоговый вычет, ни оспорить завышенный налог. Многие думают, что это просто цифра в базе — но на деле она напрямую влияет на ваш карман. Если кадастровая стоимость завышена, вы платите больше налогов, банк может отказать в ипотеке, а покупатель — отказаться от сделки.

Эта оценка не равна рыночной цене. Квартира может стоить 8 миллионов на рынке, а в ЕГРН — 12 миллионов. Такое бывает, когда оценка проводилась по устаревшим данным или в районе не было реальных сделок. В этом случае вы имеете полное право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно заказать независимую оценку, подать заявление в комиссию при Росреестре и, если нужно, идти в суд. Многие собственники не знают об этом — и годами переплачивают лишние тысячи рублей.

Кадастровая стоимость тесно связана с ЕГРН, единым реестром прав на недвижимость, где хранятся все данные о объектах. Там же можно бесплатно проверить текущую стоимость — через сайт Росреестра или МФЦ. Если вы покупаете квартиру, всегда запрашивайте выписку из ЕГРН: в ней будет не только собственник, но и кадастровая стоимость. Это помогает понять, насколько реалистична цена продавца. Если он просит 10 млн, а в ЕГРН — 6 млн, стоит задуматься: почему он так завышает цену?

При продаже недвижимости кадастровая стоимость влияет на налог. Если вы продали квартиру, которая была в собственности меньше трёх лет, налог считается от 13% от разницы между ценой продажи и 1 млн рублей вычета. Но если кадастровая стоимость выше, налоговая может потребовать считать доход не от цены в договоре, а от 70% от кадастровой. Это значит: даже если вы продали квартиру за 5 млн, а кадастровая — 8 млн, налоговая может посчитать доход как 5,6 млн (70% от 8 млн). Многие попадают в ловушку, потому что не знают про это правило.

Если вы инвестируете в недвижимость — кадастровая стоимость влияет на доходность. Чем выше оценка, тем больше налог. А если вы сдаёте жильё в аренду, налоговая может запросить подтверждение доходов, сверяя их с кадастровой стоимостью. В некоторых случаях это приводит к доначислениям, если доходы ниже, чем предполагаемый доход по оценке.

В 2025 году пересмотр кадастровой стоимости стал чаще. В регионах с ростом цен — в Москве, Санкт-Петербурге, Казани — проводят массовые переоценки. Это значит, что ваши налоги могут вырасти без вашего участия. Но вы не обязаны молча платить. Узнайте, как проверить свою кадастровую стоимость — и если она не соответствует реальности, оспорьте. Это не сложно, не дорого и экономит тысячи рублей в год.

В подборке ниже вы найдёте пошаговые инструкции: как проверить кадастровую стоимость через ЕГРН, как оспорить завышенную оценку, как снизить налог при продаже, и почему нельзя доверять дешёвым оценкам. Всё — на практике, без теории, с реальными примерами и ошибками, которые делают люди.