Налог на недвижимость: как считать, когда платить и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или комнату, государство требует налог на недвижимость — это не штраф, а просто часть дохода, который вы получили от сделки. С 2025 года правила изменились: если вы продаете жилье, которое было в собственности меньше трех или пяти лет, налог считают не от реальной цены, а от 70% кадастровой стоимости. Это значит, что даже если вы продали квартиру за 5 миллионов, а кадастровая оценка — 8 миллионов, налог будут брать с 5,6 миллиона. Налог на недвижимость, это обязательный платеж с дохода от продажи жилья, который рассчитывается по ставке 13% для резидентов и 15% для доходов свыше 5 млн рублей в год. Также известен как НДФЛ с продажи недвижимости, он не зависит от того, сколько вы потратили на ремонт — только от того, сколько получили и как долго владели.

Кадастровая стоимость, это официальная оценка жилья, которую устанавливает государство через Росреестр. Она не всегда совпадает с рыночной ценой — часто она выше, особенно в крупных городах. Оценка недвижимости используется не только для налога, но и для расчета имущественного налога, ипотеки и субсидий. Если вы не знаете, какая у вашей квартиры кадастровая стоимость, зайдите на сайт Росреестра — там можно бесплатно запросить выписку. И не верьте, что если вы продаете за 1 рубль, налог не будет — ФНС сама проверит кадастровую оценку и посчитает налог по 70% от нее. А правило 70%, это закон, который защищает бюджет от заниженных цен в договорах. Если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают именно от 70%. Налоговый порог — это не лазейка, а инструмент, чтобы не дать продавцам уйти от налогов через фиктивные сделки.

Но есть выход. Если вы владели квартирой больше трех лет (или пяти, если она куплена после 2016 года), налог платить не нужно — даже если кадастровая стоимость огромная. А если вы купили жилье недавно и продаете его с прибылью, вы можете уменьшить налог на имущественный вычет, это фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода перед расчетом налога. Вычет при продаже недвижимости работает как скидка — если вы продали квартиру за 3,5 млн, вычет уменьшит налогооблагаемую базу до 2,5 млн, а налог — до 325 тысяч рублей вместо 455 тысяч. Важно: вычет можно использовать только один раз в год и только на одну сделку. Если вы продаете две квартиры — вычет дадут только на одну.

Сколько людей платят лишнее, просто потому что не знают этих правил? В 2025 году ФНС активно проверяет сделки через ЕГРН, банки и данные о переходах прав. Если вы продали квартиру, которую получили в наследство, или по дарственной — срок владения считается с момента регистрации у наследодателя. И да, если вы купили квартиру по переуступке ДДУ, то налог считают от разницы между ценой, которую вы заплатили, и ценой, по которой продали — тут тоже можно учесть расходы, но только с документами.

В этом разделе вы найдете всё, что нужно знать о налоге на недвижимость в 2025 году: как рассчитать его по новым правилам, когда можно не платить вообще, как использовать вычеты, как проверить кадастровую стоимость и что делать, если вы получили уведомление от налоговой. Здесь нет теории — только практические инструкции, реальные примеры и советы от тех, кто уже прошел через это.