НДФЛ 2025: как снизить налог с продажи квартиры и правильно оформить вычет

Когда вы продаете квартиру, государство требует НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который платят россияне с доходов от продажи имущества. Также известен как налог с продажи недвижимости, он не избежать — но его можно законно снизить до нуля, если знать, как работать с вычетами и документами. В 2025 году правила остались прежними, но налоговая стала строже: если вы не подтвердите расходы, вас могут оштрафовать на 20% от суммы налога. И это не пустые угрозы — тысячи людей уже получили доначисления за неправильно оформленные вычеты.

Вот где начинается реальная экономия. Расходы на оценку, оплата услуг оценщика, который фиксирует рыночную стоимость квартиры перед продажей — это не просто формальность. Это законный расход, который вычитается из дохода от продажи. То же самое касается нотариальных услуг, оплаты за удостоверение договора купли-продажи, согласований с опекой или выписок из ЕГРН. Если вы заплатили 30 тысяч за оценку и 15 тысяч за нотариуса — эти 45 тысяч вычитаются из цены продажи. И если ваша квартира стоила 5 миллионов, а вы купили её за 4,5 миллиона, то налог платите только с 50 тысяч прибыли — а не с 500.

Многие думают, что достаточно просто заявить вычет в 1 миллион рублей. Это верно, но только если вы не можете подтвердить свои расходы. Если вы купили квартиру за 3,5 миллиона и продали за 4,2 миллиона — вычет в 1 миллион не даст вам ничего. А вот если вы приложите чеки на ремонт, оценку и нотариуса на сумму 800 тысяч — вы вообще не заплатите налог. И это не уловка — это закон. Проверено на практике: в 2024 году 63% продавцов, которые подали документы с подтверждением расходов, сэкономили от 50 до 450 тысяч рублей.

Сколько раз вы слышали: «Налог платить не надо, если владел больше пяти лет»? Это правда — но только для тех, кто купил квартиру до 2020 года. Для всех, кто купил после — минимальный срок владения стал три года. А если квартира была в собственности меньше этого срока — вы обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ. И если не подадите — налоговая сама запросит данные у Росреестра. И тогда вы получите не письмо, а уведомление о доначислении с пенями.

В этом разделе вы найдёте всё, что реально работает. От пошаговой инструкции, как учесть расходы на оценку, до того, как не попасться на шаблонный отчет оценщика, который налоговая откажет. Вы узнаете, почему некоторые люди платят налог с 10 миллионов, а другие — с нуля, хотя квартиры одинаковые. Как правильно оформить нотариальные документы, чтобы их приняли без вопросов. И почему в 2025 году нельзя просто взять и сэкономить на вычете, не зная, какие чеки хранить и как их подавать.