Срок владения наследственной недвижимостью: когда можно продать без налога

Когда вы получаете квартиру по наследству, срок владения наследственной недвижимостью, период, в течение которого вы формально считаетесь собственником с даты открытия наследства. Также известен как период владения наследственным имуществом, он напрямую влияет на то, нужно ли платить налог при продаже. Многие думают, что срок начинается с момента оформления права в Росреестре — это ошибка. На самом деле, закон считает вас собственником с даты смерти наследодателя. Даже если вы получили свидетельство о праве на наследство через полгода, а в ЕГРН зарегистрировались через год — ваш срок владения отсчитывается от дня смерти родственника.

С 2025 года правила остались прежними: если вы владели наследственной недвижимостью три года и более, налог с продажи не платите. Это касается как квартир, так и домов, земли, гаражей. Если же срок меньше трёх лет — придётся заплатить 13% с дохода. Но есть лазейка: вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, если продали наследственную квартиру за 5 млн, вы платите налог только с 4 млн. А если вы можете подтвердить расходы наследодателя на покупку этой же квартиры — например, договор купли-продажи и платежки — вычитаете именно их. Это может дать вам вычет больше миллиона.

Часто наследники сталкиваются с ситуацией, когда наследство досталось нескольким людям. Тогда срок владения считается от той же даты — смерти наследодателя. Но каждый наследник платит налог только со своей доли. И если вы продали свою долю до трёх лет, налог платите. Главное — не путать даты: свидетельство о праве на наследство — это не начало срока, а лишь подтверждение права. А вот запись в ЕГРН — это уже формальность, которая не влияет на срок.

Если вы не знаете, когда умер наследодатель, или документы потеряны — запросите выписку из ЕГРН. Там указана дата регистрации права, но в примечаниях может быть ссылка на основание возникновения права — именно там вы найдёте дату смерти. Если в ЕГРН нет этой информации — обращайтесь в нотариальную палату по месту открытия наследства. Там хранят дела о наследстве, и там же можно получить копию свидетельства.

Иногда наследники думают, что если они жили в квартире до смерти родственника — срок уже пошёл. Это неверно. До момента открытия наследства вы не являетесь собственником. Даже если вы были прописаны там 20 лет — налоговый срок начинается только с даты смерти. И если вы продадите квартиру через два года — налог будет. Никаких исключений для родственников, живших с наследодателем — закон не знает таких льгот.

Если вы получили наследство в 2023 году и хотите продать в 2025 — вы уже прошли два года. Нужно подождать ещё год. Но если в 2025 году вы получили наследство — срок начнётся с 2025, и вы не сможете продать без налога до 2028. Планируйте заранее. Не ждите, пока налоговая пришлёт уведомление — проверьте срок самостоятельно. Сделайте выписку из ЕГРН, найдите дату смерти, посчитайте. Это сэкономит вам десятки тысяч рублей.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные истории, инструкции и проверенные способы, как избежать ошибок при продаже наследственной недвижимости. От того, как правильно оформить сделку, до того, как доказать расходы наследодателя и снизить налог до нуля. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.