Эскроу-счет: что это, зачем нужен и как защищает покупателя недвижимости

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, эскроу-счет, безопасный счет в банке, на который деньги покупателя поступают только после регистрации права собственности. Также известен как счет эскроу, он стал обязательным с 1 июля 2024 года для всех сделок с новостройками. Раньше вы платили застройщику напрямую — и рисковали остаться без квартиры, если проект обанкротится. Теперь ваши деньги лежат в банке, как в сейфе, и выходят из него только тогда, когда вы получите выписку из ЕГРН с вашим именем. Это не просто новая формаality — это смена правил игры, которая защитила десятки тысяч людей от финансовых потерь.

Эскроу-счет работает вместе с ипотекой, кредитом, который банк выдает покупателю для покупки жилья. Когда вы берете ипотеку, банк-кредитор не отдает деньги застройщику сразу. Он переводит их на эскроу-счет, а потом только после того, как вы зарегистрируете квартиру на себя — и только тогда застройщик получит деньги. Это значит, что если застройщик не сдаст дом, вы не потеряете ни рубля. А если дом сдадут, но с нарушениями — вы все равно получите квартиру, а деньги останутся на счету до устранения косяков. Это не теория: в 2023 году в России отменили 127-ФЗ, и с тех пор почти все сделки с новостройками идут через эскроу.

Многие думают, что эскроу-счет — это просто еще один этап в оформлении. Но на деле это ваша главная защита. Без него вы рискуете попасть на мошенников, которые берут деньги и исчезают. С эскроу-счетом банк сам следит за сроками и условиями. Он не даст застройщику получить деньги, если не выполнены требования закона. И это работает даже тогда, когда вы платите за квартиру не сразу, а по графику. сделка с недвижимостью, процесс покупки жилья с регистрацией права собственности в Росреестре становится не просто юридической формальностью, а реальной гарантией.

Если вам предлагают обойти эскроу-счет — это красный флаг. Даже если застройщик говорит, что «все так делают» или «это временно», не соглашайтесь. В 2025 году проверка через ЕГРН покажет, что квартира куплена по закону, а не по старым схемам. А если вы используете новостройку, жилье, которое еще не сдано или только вводится в эксплуатацию — это ваша единственная защита. Никакие договоры, гарантии и обещания не заменят эскроу-счет. Он не дороже, не сложнее и не дольше. Просто надежнее.

В этом разделе вы найдете подробные инструкции, как проверить, что эскроу-счет оформлен правильно, какие банки лучше всего работают с ним, как избежать скрытых комиссий и что делать, если застройщик не хочет его использовать. Здесь — только реальные кейсы, проверенные на практике, без теории и пустых обещаний. Вы узнаете, как не попасть на уловки и не потерять деньги, даже если кажется, что всё идёт гладко.